Foire aux questions
Vous retrouverez ici une première réponse aux questions les plus fréquentes de nos clients.
Questions / Réponses
Réaliser un investissement locatif via une SCI permet-elle de réduire l’imposition des loyers perçus ?
Dans la plupart des cas, la réponse est non. En effet, une SCI “classique”, soumise à l’Impôt sur le Revenu, est dite transparente fiscalement : chaque associé déclare ainsi ses revenus locatifs exactement comme pour un investissement en nom propre.
Une SCI peut choisir l’option de l’Impôt sur les sociétés afin de diminuer l’imposition des revenus perçus mais cela a de nombreuses répercutions fiscales, notamment concernant l’imposition des plus-values à la revente.
Quel est l’intérêt de créer une SCI pour acheter un bien immobilier ?
L’intérêt peut être multiple : faciliter la transmission de son Patrimoine, éviter le régime juridique de l’indivision, protéger son concubin ou sa concubine lors de l’achat d’une residence principale, diminuer l’imposition des loyers perçus en cas d’option à l’IS, etc…
Vous devez toutefois avoir un objectif clair lors de la constitution d’une SCI et être très attentif à la redaction des statuts. La creation d’une SCI entraîne également certains coûts et contraintes (rédaction des statuts, enregistrement de la société, déclaration annuelle si la SCI perçoit des revenus, tenue d’une Assemblée Générale tous les ans,…)
Est-il plus intéressant de louer mon appartement en Meublé ?
Fisaclement, la réponse est oui : la location Meublée permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers perçus si vous optez pour le régime Micro.
En optant pour le régime reel, vous pouvez même annuler l’imposition de vos revenus locatifs pendant plusieurs années grâce à la possibilité d’amortir votre bien.
N’oubliez pas toutefois les fondamentaux de l’investissement locatif : vous devez vérifier qu’il y a bien une demande en location meublée pour votre bien et comptabiliser également les frais supplémentaires (achat du mobilier, turn-over des locataires plus important, frais de comptabilité si vous optez pour le régime reel, etc…)
Est-il possible pour une SCI de réaliser de la location Meublée ?
En général, non : une SCI doit exercer une activité civile, ce qui est incompatible avec la location Meublée.
Il y a toutefois une tolérance de l’administration fiscale, qui autorise la location meublée pour une SCI à hauteur d’un maximum de 10% des loyers encaissés.
Au-delà de ce seuil, la SCI sera automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés, avec des répercutions fiscales majeures (et souvent non désirées), notamment concernant l’imposition de la plus-value à la revente.
Puis-je donner un appartement à mes enfants tout en conservant les loyers de celui-ci ?
C’est tout à fait possible : il suffit de démembrer la propriété de votre appartement et de donner seulement la nue-propriété de celui-ci à vos enfants.
Cela sera plus intéressant fiscalement et vous permettra surtout de conserver l’usufruit de votre bien immobilier (et donc de percevoir les loyers si l’appartement est loué).
Il peut également être judicieux d’apporter le bien immobilier à une SCI avant la donation.
Est-il encore fiscalement intéressant d’ouvrir un contrat d’Assurance-Vie ?
La réponse est oui : s’il est vrai que l’avantage de la fiscalité en cas de rachat du contrat après 8 ans est devenu moins significative depuis l’instauration de la “flat tax” à 30%, l’assurance-vie conserve un énorme avantage en matière successorale.
Elle permet en effet de transmettre jusqu’à 150 000 € par bénéficiaire sans aucun droit de succession, à condition que les primes aient été versées avant les 70 ans de l’Assuré.
Avec la réforme des retraites de 2023, est-il toujours intéressant d’ouvrir un Plan d’Epargne Retraite ?
La réponse est oui : il est possible que votre épargne soit bloquée 1 ou 2 années supplémentaires mais l’intérêt d’éparger pour votre retraite reste toujours d’actualité.
En effet, le “taux de remplacement” (c’est-à-dire le rapport entre votre dernier salaire et votre pension de retraite) a chuté ces dernières années pour s’établir à 50% environ pour les salaries cadres (chiffres 2022).
Les effets de la réforme de 2023 ainsi que le veillissement de la population française engendreront frocément une nouvelle baisse de ce taux de remplacement.
Il est donc essentiel de mettre en place une stratégie pour améliorer vos revenus à la retraite.
